【视频回放】“保障住房激活与创新实践”论坛全程记录

2022年4月15日，为配合UIA国际建筑师协会对经济适用房的讨论，由中国建筑学会建筑师分会、星空网页版登录入口联合主办，UIA国际建筑师协会、中国建筑学会给予支持的“保障住房激活与创新实践”论坛通过腾讯会议直播的方式成功举办。

会议由天华集团董事、总建筑师，UIA国际建筑师协会“为人人的建筑ArchitectureFor All”工作组成员，中国建筑学会建筑师分会理事黄向明，以及清华大学建筑学院住宅与社区研究所所长，UIA国际建筑师协会“为人人的建筑Architecture For All”工作组成员邵磊共同主持。

▲论坛全程视频回放

开幕式

论坛开始，主持人黄向明依次介绍了本次论坛的主办方、支持方、参与嘉宾及活动主要议程，并说明本次论坛是为配合UIA国际建筑师协会对经济适用房的讨论而举办的相关活动，本次论坛也将在十四五规划发展远景目标的指导下，结合我国近年来住房保障体系不断完善的发展背景，通过各界专家的主题演讲及圆桌讨论等形式，探讨和展现中国在社会保障性住房领域的思考与实践成果。

▲开幕式致辞嘉宾

UIA国际建筑师协会秘书长，亚洲建筑师协会（ARCASIA）前主席、顾问陈佩英Tan Pei Ing发表了开幕式致辞。她对本论坛主办和支持方表示了衷心感谢，介绍了UIA马德里国际论坛的主要目标是汇集全世界住房问题的知识与经验，致力于通过建立协同工作框架，达成创新并切实可行的解决办法，为所有人提供安全的保障性住房。她特别指出，安全的保障性住房是每个人的基本权利，也是联合国可持续发展目标11.1“让城市和人类住宅具有包容性、安全性、恢复力和可持续性”的内容，必须努力实现不让任何人落后的最高愿景。UIA将2022定为“健康设计年”，并倡导将健康可持续设计原则纳入包括保障性住房在内的各类设计和规划发展当中，用可持续的交通、绿色的公共空间促进人与自然联系。

最后她强调，设计是将健康融入建筑环境和政策的重要工具，而建筑师将在规划可持续发展中发挥重要作用。她呼吁各位专家和建筑从业者共同努力、做出有意义的改变，设计和建造有利于人类整体健康和福祉的健康社区。

UIA国际建筑师协会“为人人的建筑”工作组全球主任Allen Kong在澳大利亚墨尔本发表了第二段线上开幕式致辞。他首先向澳大利亚原住居民的文化以及过去、现在和未来致敬，并再重申了UIA国际建筑师协会“为所有人的建筑”工作组的目标——鼓励和促进人们平等享有建筑环境；消除隔离障碍并实现对所有人友好、平等享有、可理解的、可持续的建筑和场所；在可获得性和包容性方面分享良好实践和创新知识；努力实现联合国可持续目标11.1，共同创造包容、安全、有弹性和可持续的城市和居民区。

最后，Allen Kong对本次论坛联合主办方中国建筑学会建筑师分会和星空网页版登录入口表达了感谢，他强调中国一直推动住房保障，并将通过本次论坛呈现保障性住房体系建设、设计创新、技术研发等领域的思考与成果，表达了各界人士对本次论坛的期待。

中国建筑师学会建筑师分会秘书长叶依谦发表了第三段开幕致辞。他首先介绍了UIA国际建筑师协会是全世界建筑师交流的重要国际组织，作为UIA国际建筑师协会国家会员，中国建筑学会建筑师分会整合相关资源，与天华共同筹办了本次活动，旨在与世界共同讨论保障性住房领域的思考与成果。

中国建筑学会成立60多年来，持续宣传贯彻党和国家的指导方针和要求，已搭建起国内与国际交流沟通的平台，始终处在建筑科技发展的最前沿，体现了独有的学术价值和精神境界。建筑师分会是中国建筑学会直属分会，秉持 “开展学术活动，繁荣建筑创作，发挥建筑师社会作用”等宗旨，持续推动了行业发展与进步。

他特别强调，居住是承载民生属性、涉及公平正义的社会性问题，为助力“十四五”远景目标实现，近年中国持续推进以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，已建立起较为完善的住房保障政策与管理制度。

最后，叶依谦表示本次“保障住房激活与创新实践”主题论坛紧密承接UIA马德里国际论坛主旨，将与世界共同探索应对未来城市问题的可持续解决方案，成为中国建筑学会加强国际交流合作的又一次成功探索。

主题演讲（一）：保障性住房发展规划与布局

论坛第一部分主题讲演由邵磊主持，来自学界、开发运营等不同背景的三位嘉宾分别发表了演讲。

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰教授发表了题为《保障性住房3.0：前景与战略》的报告分享。陈杰表示，保障性住房主题与住房权相关，同时住房与社区、就业机会、安全都有着密切的联系。他介绍了世界范围内公共住房的三种模式，并指出，中国住房保障体系构建探索较早，从1991年起，国务院分别提出了 “大力发展经济实用的商品房”、“分层住房供应体系”等相关举措。1998年标志性房改文件提出建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系，中国保障房1.0版正式出现。同时住房公积金体系出现并逐步成熟，住房保障的金融手段也得到发展。2007年国务院提出加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，中国保障房2.0版正式出现。2.0体系比1.0体系更为有效，但仍存在地方政府和社会力量参与激励机制未建立、住房保障资产的可持续发展和循环利用机制未有效发展等问题。国家层面开始考虑以“政策性租赁住房”进行实验性探索，后来正式定名为“保障性租赁住房”。2021年十四五规划和2035远景目标纲要提出以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。2021年住建部提出发展保障性租赁住房是党中央、国务院作出的重大决策部署，中国保障房3.0版正式成型。

中国保障房3.0由政府给予政策支持，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。中国保障房3.0具有对象更明确、内容更精细、发力更精准、方案更有可操作性、方式更加市场化、追求社会效益最大化、科学处理存量和增量的关系等优势特点，代表着超越托底式住房保障，走向发展式住房保障。为了缓解保障性租赁住房筹地难、筹房难、筹资难等困难，发改委制定了推进REITs房地产投资信托基金等支持政策，建筑师和行业学会也持续共同探索从建造和设计初始就介入资产化的可能性。

陈杰总结，中国的保障房制度是一个不断发展的过程，保障房模式随着对住房本质与功能认识而变化，保障房的投入力度随着政府财力、重视程度及属性而变化，中国保障房正在进入更加聚焦、更多利用存量、更加利用社会力量、更因地制宜和与时俱进的新时代。

清华大学建筑学院周燕珉教授带来了题为《保障房的用户使用需求和空间设计策略》的报告分享。周燕珉教授及其团队通过实地调研北京市公租房项目，了解住户的需求和存在的问题，并借鉴国外经验，思考空间设计的改进。

报告中介绍了通过北京的实地调研发现，由于受助对象的年龄、身体状况等等条件往往没有明确，最后没有固定收入的老人更多成为了公租房的实际使用群体。使用方老人的囤积旧物习惯及屋内收纳空间设计不足等原因，使得公租房楼道公共空间被占用问题较突出，带来了安全疏散、管理等一系列问题。此外，公租房外部公共空间也常被占用后作为经营、种植等活动场所。但从另一方面来看，老年人更加关注家人及与邻里交流，对公共空间的社交安全又有良好的维护作用。

在日本、新加坡等国的调研成果中，周燕珉通过实际案例展示了公租房预留或设计储藏空间的做法，促进住户之间的交流并解决门口收纳的做法，适老化处理的做法，以及入口缓冲区、公共花池、管井、室外活动场地等区域的设计亮点，对我国保障房设计改善提供了有价值的参考。

周燕珉总结，公租房的设计要考虑实际使用人群及其需求变化，注意增加收纳空间；利用路经空间增加进出中交流，让人们加强交往、减少孤独；底层等空间考虑设置公共用房，便于为老年人开展服务，使公租房、保障房能够更好地持续运营下去。

上海城投控股股份有限公司总裁张辰带来了题为《保障性住房开发与运营》的报告分享。作为开发商背景，张辰站在投资者、建设者和运营者的角度分享了上海市以及上海城投多年来在保障性住房及租赁住房领域方面的实践成果。他表示，上海城投自 2002 年起，承担了上海市大约 15%的保障性住房建设任务，解决了近 20 万人居住改善的问题。随着上海保障房政策不断演变，上海城投开发的保障房产品经历了四个阶段，与上海保障房政策发展的四个阶段息息相关。张辰指出，现阶段保障性租赁住宅主要目的是解决一线城市新市民、青年人的基础住房问题，希望通过租赁住房的配置留住青年人才，确保城市发展活力。

此后，张辰介绍了租赁市场的现状和问题，并指出，对于上海这样的特大城市来说，保障性租赁住房是健康住房体系非常必要和有效的补充，同时需要在政策条件的引导下激活市场，确保供应健康，产生供需良性循环。

张辰分享了上海城投控股在保障房社区和租赁社区方面的思考和实践，详细讲解了城投宽庭产品筹划、开发建设和运营管理各方面的经验与考虑。同时结合近期上海疫情封控中社区管理存在的问题，介绍了上海城投租赁住宅运营团队在首个已投入运营的项目——湾谷社区中服务保障的成功经验。最后，他提出应当通过社区运营让居民拥有更多共同的归属感，也能让年轻人在租赁社区的居住生活中改变习惯，激发新的意识。

圆桌讨论（一）

住房保障公平是社会公平的体现，住房领域的最佳效率，是能保证政府施行的政策及其受益人群实现最佳的社会效果。在第一轮圆桌讨论中，嘉宾们围绕着以下几个问题展开了讨论：

“住有所居”这一目标如何转化为可量化的指标？

量化指标对保障性住房的规划、设计、建造有何指导意义？

社会对于“保障性住房用户”容易产生“低收入群体”这一消极印象。保障性住房与普通商品房应当趋同还是差异化？

以及怎样在设计阶段，对保障性租赁住房的运营要求予以考虑？

陈杰表示，“住有所居”应首先从面积上量化；对于居住人群，应提高他们对有尊严感的适足住房的支付能力，还需要防止低收入形成一个贫困聚集而引发一些社会问题，保障住房居住形态上要混居，形象水平不应与普通商品房差异过大，而应通过控制居住对象和租金进行区分。

周燕珉表示，保障房的设计标准应单独设立，不应沿用一般住宅规范；在设计层面上，当户型面积特别小的时候应适当地调整面宽和进深；水管井集中布置；考虑电器设备的增加。在设计当中更加注意精细化和人性化的东西，设计出可持续发展的建筑。

张辰表示，保障性租赁住房是全新的领域，目前它的运营模式尚处在摸索阶段。首先，R4用地属于重资产长周期的项目，在政策引导下，可用资产证券化手段，通过REITs等金融工具来盘活初始投资，不断强化项目运营水平和有效扩大规模。其次，租买行为模式不同，建筑师在产品设计时，要更多从人的行为角度来考虑此类社区居民的基本生活需求如何满足。此外，可以参考服务式公寓及酒店的逻辑来运营租赁社区，让居民获得更好的居住体验。

主题演讲（二）：保障性住房发展实践与创新

论坛进入以“保障性住房发展实践与创新”为主题的演讲环节，由黄向明主持，四位业界及学界知名的设计领域专家分别发表了演讲。

MAD建筑事务所创始合伙人马岩松带来了题为《社会住宅的社会性》的报告分享。首先，马岩松表示本次报告希望通过百子湾公租房这个项目的分享，探讨社区和城市对公租房、社会保障房应该形成怎样的影响。该项目是MAD建筑事务所的第一个社会住宅项目，MAD希望能够在具体实践中突破常规，用设计推动中国社会住宅创新，让空间和建筑服务于人，使庞大的社区消融于城市和居民的生活，唤醒住宅的社会性，解决目前中国城市快速发展中关于居住的一系列具体问题。

设计打开了社区围墙，引入城市道路。首层功能还给城市后，MAD将二层留给社区居民内部使用，形成一系列立体的屋顶绿化。一条环形跑步道将六个街区再重新环抱成一个整体，变成一个巨大的公园。MAD在建筑首层、各个错层、半开放灰空间以及屋顶都留有不同尺度的景观，让在这里居住的人享受更舒适的生活，更加贴近自然。该项目在容积率较高、户型较小的前提下，设计尽可能使每个房间满足东西南各向的日照。建筑平面呈Y字形，且顶层退台式的设计让建筑群形成高低错落的“山”形。楼与楼的连接组成一团团半围合式空间，宜人的尺度为空间带来了家的亲切感及归属感。

此外，百子湾公租房室内采用轻质涂装板作为分隔墙体，便于检修，也为之后装修改造提供便利。该项目达到了80%以上的工业化建造，建筑结构单元、室内装修均采用装配式体系，高效环保。社区内有两栋示范性超低能耗建筑（又被称为“被动式住宅”）。

马岩松总结，百子湾公租房提出了保障房社区融入城市生活的理念，通过立体社区引入街道，同时最大化绿化空间和公共配套，并将朴素美学和人性化的社区空间作为住房精神的核心，也是迈向理想居住的一种全新的探索。

同济大学建筑与城市规划学院教授、博士生导师王伟强带来了题为《老旧小区改造与住房保障建设》的演讲报告。他表示，中国有着大量的存量住房，成熟社区和既有社区，它们应该被看作是保障性住房建设的一个重要因素。老旧小区不仅是符号象征与集体记忆场所，还拥有独特的城市形态学价值，同时作为既有社区也拥有住房保障意义以及老龄化背景下的养老支持功能。据此，王伟强的研究团队在尊重城市发展的连续性基础上，提出了四个方面内容：首先，从组织机制上，从原来的“政府主导，自上而下”转变为“政府引导、多元参与”；在资金筹措上，从“政府财政拨款”转变为“多元主体融资”，形成PPP机制；在制度法规上，从“规章严格执行”转向“鼓励改革创新”；最后在规划方法上，从“目标导向规划”转变为“问题导向规划”。

王伟强分享了其团队的研究项目，从实践的角度进一步探讨了老旧小区改造对于城市更新以及保障性住房的意义以及所面临的政策瓶颈。项目所在地天平街道建新社区建成年代久远，内部建筑类型复杂，社区多样性明显。他认为，如何在城市更新当中发掘触媒，从核心上提升社区的品质，是其研究中最重要的内容。在经过大量摸排调研后，选取了三处改造节点，通过增加容量、公共服务以及公共空间等手段，总体提升社区的凝聚力和交往率。

最后，他提出了一些思考：首先，在房改政策上，是否可以实现售后配套公房政策的延续和让百姓享受到改革开放的红利？其次，如何在规定的土地一定要招拍挂的情况下，才能进行商品房的开发，这样的一个零散地块的改造，如何能够调动社会资本来参与，且能保障他的利益回报？最后，规划在容量管控、监管管控方面，是否可以摸索出一个新的政策方法来使用既有社区的改造，而不是用新建区的改造方法来贯彻执行。

上海高目建筑设计咨询有限公司主持建筑师、上海市规划委员会专家、上海交通大学设计学院客座教授张佳晶，带来了题为《异口同声》的主题演讲。首先，他简述了此次报告题目的含义并详细介绍了高目多年以来对上海市保障住宅演变的研究型案例和具体实践。

张佳晶表示，在第一阶段的研究尝试中，高目团队通过虚拟建模、解读规范、体积研究等方式完成了数个虚拟项目的设计研究，其成果为后期的实践工作奠定了良好的理论研究基础。龙南佳苑项目是集合高目前期多年的研究成果，一气呵成完成的设计。但同时，因为项目较新，前期策划的缺失、施工质量以等一系列问题也给这个项目带来了许多争议。除此之外，在项目报建的时候，他们发现尽管上海的各项住房规范发布超前，但当时的公租房导则对于一些创新的设计内容依旧存在一些政策解读的缺失，在经过重重申诉以及设计方与规范制定者的共同努力下，项目才得以最终落地。但不可否认的是，龙南佳苑的建成，从某种意义上来说，使得上海保障性住房规范得以被确认，也对上海市规范的制定起到了一定的指导作用。

张佳晶分享的第二部分内容是源于网友对于马岩松主持设计的百子湾公租房的探讨，网友希望张佳晶站在设计师的角度对于该项目提出评论。他选择了在同一个地块用自己的思路重新做一次设计，并尝试“塔式住宅”，最终在满足了项目所有设计需求的前提下完成了一个不一样的设计，站在专业的角度以不同的设计思路对话马岩松。此外，张佳晶先生还简单分享了两个在建的公租房项目，这两个项目的设计吸取了之前的种种经验，优化了对目标客户的研究定位并推出更符合现代生活的产品体系。

 最后他总结到，“异口同声”代表着行业中不同设计师的设计以及见解，即使大家的设计风格不同，但都凭借自己的能力，希望提高中国建筑师在社会住宅设计中的话语权和设计水准，为中国保障性住房的发展平添自己的一份力量。

天华集团副总建筑师、建筑学博士吴欣带来了《创意与技术融合：装配式租赁住宅的设计创新》主题报告。该报告主要探讨的是关于建造的话题，围绕天华参与的2020年“地产住发杯”上海市装配式建筑方案设计竞赛的一等奖项目展开。

该项目基地位于上海浦东的世博板块，竞赛旨在推动建立以建筑为龙头的装配式设计理念，将装配式建筑的思路贯穿整个设计流程，使装配式建筑产品更为合理、绿色、节能。天华建筑、结构、机电、室内、运维等不同专业的设计师共同参与了项目的研究与设计。

吴欣指出，该项目的前期设计概念以工业设计为切入点，通过类比研究工业设计的使用方式、实用性、安全性、人体工学与人机交互、通用性与差异化、自明性的形式设计，寻找设计装配式租赁住宅可借鉴的适用逻辑。

回归到最基本的设计愿景，从空间使用者出发的一些需求需要被解决。首先是面向未来的空间可变性，天华通过在基本单元模块中利用家具实现空间的多样性。为了最大程度满足自然采光和通风，选择了单廊形式在场地上生成合理的建筑形态。空间活力方面，通过更多的人均绿化开放空间面积和更安全便利的公共配套设施来打造复合的多类型空间。最后将建筑置入城市维度，处理社区的开放性和城市界面，在相关的空间节点将人、自然和城市联系起来。

吴欣围绕“合理建造”，分别从结构的合理性、部件的清晰性、便于包装和维修、生产运输成本、品牌识别性与家族感等角度阐述了对装配式租赁住宅的理解。此外，参考模块化电子产品，天华设计了模块化建筑的架构：主体框架提供结构、电力、给排水，居住单元等各模块通过接口与主体相连以实现不同功能和变化。内装模块化采用干式工法标准化加工，结构层面大比例通用构件、高重复率预制构件和高占比标准化边缘构件的设计成为装配式体系的创新点。

最后吴欣总结到，本次设计从工业设计的方式出发，围绕“设计”、“逻辑”、“合理建造”三者的探讨和研究，是一次有意义的尝试。

圆桌讨论（二）

保障性住房不应该是住宅设计的低地，而应该成为住宅设计充满新鲜可能的探索领域。在第二轮圆桌讨论中，嘉宾们围绕以下问题展开讨论：

建筑设计如何在成本允许的情况下，提升保障性租赁住房使用者的社区认同感和幸福感？

城市更新背景下的保障性住房设计，更需要关注的重点？

以及保障性住房设计的空间创意与标准化建造如何结合得更好？

邵磊表示，首先项目的前置条件和限制因素在很大程度上影响了设计本身。设计就是在特定的条件背景下寻求逻辑与创新。其次，他表示，探讨保障性住房的认同感和幸福感，其实就是探讨从住户角度出发的生活美学是怎样的。住房从租赁的角度可以看成是一种消费，建筑师需要从居住消费的层面更多地理解消费的痛点与需求，包括个人收入、住房政策、城市的包容性等影响因素。建筑师不能孤立地仅从设计层面出发，应该拓宽视野，寻求更综合完整的设计认知。

张佳晶表示，根据最近几年从实际项目得来的经验，提到了 “社群”对于年轻人的意义，同时建筑的“颜值”和潮流性对于年轻人的吸引力更加突出。在设计时，关注公共空间的前提是私密的户内空间设计得足够好。同时，他也指出好的物业管理也会给社区加分。此外，不合理的建筑规范，可能会扼杀很多设计创新，他提议，针对保障性住房，可以根据实际情况制定地方的城市导则，并在制定时应适当参考实践建筑师的经验和数据。

吴欣从邻里角度发表了对保障性住房社区的看法。他认为在保障性住房社区里，更多呈现出的是一种集体居住的状态。保障性住房社区具有更强的公共性，相应的社区认同感和幸福感也区别于普通社区。因此，他指出了租赁住宅社群营造的重要性。社群运营不是简单的物业管理，更重要的是把不同的人群结合好，从而创造出和谐的社区氛围。吴欣认为带有人文气和烟火气的邻里氛围非常重要，建筑师在设计时应考虑到这一点，在空间营造层面预留更多的可能性。

闭幕式

论坛的最后，国际建协AFA工作组IV区负责人、香港特别行政区荣誉勋章获得者关国乐博士进行了闭幕发言。

关博士提到，此次论坛是对2022年5月18-20日在马德里举行的“国际建协马德里国际论坛经济适用房激活（AHA）：消除阻碍”的支持和呼应。论坛围绕保障住房的两大主题——“中国保障住房的发展规划和布局”和“中国保障住房的发展实践和创新”展开。论坛中的七项主旨演讲涵盖了住房保障展望、住房政策解读、中国住房设计国家和行业标准规定、开发与运营、设计实践和社区参与、创新住房设计以及城市更新背景下当前社会住房转变，都是解决经济、可行、可持续的保障住房需求的相关议题。对此，他由衷地感谢中国建筑学会建筑师分会、星空网页版登录入口的组织主办、国际建协的支持，以及七位主旨演讲嘉宾带来精彩的分享。也希望此次论坛能够成为一项具有多重重要意义的国际活动。